Инвестиции в недвижимость на Бали: почему это выгодно и как начать

Сегодня Бали — это не просто рай для туристов и йогов, а один из самых перспективных рынков недвижимости в Азии. Сюда едут не только за вайбом и рисовыми террасами, но и за доходностью от аренды, быстрой окупаемостью и стабильным спросом.

Что делает инвестиции в недвижимость на Бали такими выгодными? Почему сюда массово заходят инвесторы из Европы, Австралии и СНГ?

Разберем это в нашей статье.

Почему Бали — это не просто красиво, а ещё и прибыльно

Качество жизни, ради которого сюда переезжают семьями

На Бали сочетается несочетаемое: зелень джунглей, приличная инфраструктура, крепкое комьюнити экспатов и расходы на уровне «жить можно».

▸ Природа: пляжи (Кута, Улувату), террасы в Убуде, вулканы — всё как в рекламе. И всё реально рядом.
▸ Климат: стабильные +27–32°C круглый год. Загазованность — только в туристических центрах вроде Денпасара.
▸ Сообщество: тысячи удалёнщиков, айтишников, инфлюенсеров и предпринимателей. Тут не просто отдыхают — тут живут и работают.
▸ Расходы: индекс стоимости жизни — 34,4. Можно жить комфортно за $1000–1500 в месяц, не в чём себе не отказывая.

Спрос на аренду растёт, как бамбук после дождя

Бали забит туристами, экспатами и цифровыми кочевниками. Всё это — арендаторы, которым нужны виллы, апарты, студии. Средняя загрузка: 66%, в пике — до 89% (июль-август).

Цены на входе пока что вменяемые (в отличие от тех же Мальдивов)

Бали — это один из немногих курортов, где вы можете взять виллу не за $500–800 тыс., а за $150–200 тыс., и при этом получать сравнимую доходность.

Вы можете сколько угодно говорить про закаты, серфинг и «поймать дзен», но для инвестора важны совсем другие вещи: спрос, окупаемость, цены на входе и понятные цифры. Инвесторы всего мира охотно заходят сюда — от Сингапура до Москвы.

Что нужно знать о рынке недвижимости на Бали, прежде чем вкладываться

Тем, кто хочет построить жильё под себя или под бизнес, стоит рассмотреть покупку земельного участка. Но тут нужно учитывать важную деталь: иностранцы не могут напрямую владеть землёй на Бали (это право называется Hak Milik).

Вместо этого можно оформить долгосрочную аренду (leasehold) на 25–30 лет с возможностью продления, либо купить землю через создание местной инвестиционной компании (PT PMA) и получить право на застройку (Hak Guna Bangunan).

Цифры, чтобы оценить реальную доходность

Рынок показывает отличную динамику. В 2023 году средний годовой доход инвестора от аренды вырос на 29% и достиг $48,000. Средняя суточная аренда — $215, а в сегменте luxury — $520. Чистая доходность от долгосрочной аренды составляет от 9% в год, а от краткосрочной — до 23%.

Для сравнения: в Таиланде — 8%, в Дубае — 7–8%. При этом прирост стоимости недвижимости на этапе строительства может составлять 30–40% — в зависимости от локации и качества проекта.

Туристический поток на Бали за 2023 год составил 7,1 миллиона человек — это на 127% больше, чем в 2022-м, и этот фактор напрямую поддерживает высокий спрос на аренду.

Есть ограничения — игнорировать их опасно

Прямое владение землёй для иностранцев запрещено, но доступны понятные легальные схемы: долгосрочная аренда на 25–30 лет с возможностью продления до 80 лет или оформление через PT PMA.

Максимальная площадь, которой может владеть иностранец, — 2000 квадратных метров. Всё, что связано с землёй, обязательно стоит проверять через юриста: так вы защитите инвестицию и не попадёте в серую зону.

Коммерция и инфраструктура: рынок растёт

Спрос на гостиницы, рестораны, бутик-отели, коворкинги и спа-центры стабильно увеличивается — вместе с турпотоком и развитием стартапов.

В ответ правительство активно развивает инфраструктуру: строится железная дорога от аэропорта до Куты, модернизируются дороги, и запускается строительство нового международного аэропорта, который сможет обслуживать до 20 миллионов туристов в год.

Экологичные проекты — новый тренд

Всё больше проектов ориентируются на устойчивое развитие: используют солнечные панели, энергоэффективные материалы и современные системы утилизации отходов.

Такие «зелёные» объекты становятся привлекательными не только с точки зрения экологии, но и экономики — арендаторы всё чаще выбирают именно такие проекты.

Как можно зарабатывать на недвижимости на Бали: два подхода

Первый путь — долгосрочные инвестиции. Это когда вы заходите на раннем этапе — покупаете объект на стадии строительства, ждёте несколько лет и перепродаёте с хорошим плюсом. В 2025 году, по оценкам аналитиков, рост цен на квадратный метр на Бали составит 10–12%. Но если вы вложились в строительство раньше, могли уже получить прирост стоимости до 30–40% только за счёт стадии девелопмента. В некоторых кейсах чистая прибыль от перепродажи через 3 года доходила до 44%.

Рынок при этом стабильно растёт: по прогнозам, к 2028 году он вырастет с $61,22 млрд до $81,24 млрд, при среднегодовом темпе роста почти 6%. Больше всего зарабатывают в районах, где пересекаются туристический поток, инфраструктура и ограниченное предложение — таких как Чангу, Семиньяк и Убуд.

Второй путь — краткосрочные инвестиции, или сдача жилья в аренду. Здесь вы получаете регулярный доход: туристы, экспаты, цифровые кочевники — все эти категории стабильно арендуют жильё круглый год. Средняя доходность от краткосрочной аренды — 10–14% годовых в долларах. А по данным управляющих компаний, доход может доходить до 20–23% в зависимости от объекта и его локации.

Особенно высокая заполняемость — в Чангу, Семиньяке и Убуде, где арендованные виллы заняты в среднем на 75–80% дней в году. Это сильно влияет на стабильность дохода. При этом ставки аренды тоже растут: в 2025 году ожидается рост примерно на 18%. Сегодня средняя суточная аренда виллы приносит около $215, а годовой доход — порядка $48,000, по данным AirDNA.

Срок окупаемости при грамотной покупке — около 5–6 лет. Особенно если объект куплен на этапе строительства или по выгодной цене у застройщика.

Частые вопросы об инвестициях на Бали

Что спрашивают чаще всего перед покупкой недвижимости на острове — и какие тут подводные камни.

Можно ли иностранцам купить землю?

Нет, напрямую землю иностранцу купить нельзя — это запрещено на уровне закона. Но обойти ограничение можно легально. Есть три основных способа:

Долгосрочная аренда (Hak Pakai) — стандартный вариант. Вы получаете право пользования участком на 25–30 лет с возможностью продления до 80 лет. Это распространённая схема как для вилл, так и для апартаментов.
Компания PT PMA — юридическое лицо с иностранным капиталом. Минимальные инвестиции — 10 млрд индонезийских рупий ($620 000), но для жилой недвижимости через Hak Pakai достаточно вложить 5 млрд ($310 000). Через такую структуру можно официально владеть объектом и вести бизнес.
Право на застройку (Hak Guna Bangunan, HGB) — даёт возможность построить здание на арендованной земле и владеть им до 80 лет (30+20+30). Подходит тем, кто строит виллу под аренду или для себя.

Какие документы нужны для сделки?

Список простой, но с нюансами:

Паспорт с нотариально заверенным переводом.
Подтверждение легальности средств — банковские выписки, налоговые декларации.
Договор аренды или купли-продажи — например, Akta Jual Beli, заверенный нотариусом.
Сертификат на землю (Sertifikat Tanah).
Разрешение на строительство — Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Важно: все сделки проходят через нотариуса, а регистрация — через государственный кадастр. Это неформальный, а официальный процесс.

Какие налоги придется заплатить?

При покупке:

НДС (PPN) — 11% от стоимости (если объект новый).
Нотариальные услуги — примерно 1%.
Передаточный налог (BPHTB) — 5% (иногда делится между покупателем и продавцом).

Ежегодно:

Налог на имущество (PBB) — 0,1–0,2% от кадастровой стоимости.

С дохода от аренды:

Налог на доход (PPh) — 10%. Обычно удерживается автоматически, если у вас есть управляющая компания.

Некоторые источники упоминают, что общие расходы на сделку могут составлять около 1–2%, но всё зависит от структуры владения и категории объекта. Лучше заранее посчитать с юристом.

Как выбрать надежного застройщика?

Это важно. Вот четыре вещи, которые нужно проверить:

Лицензии — наличие разрешения на строительство (IMB) и оценки экологического воздействия (EIA). Без них нельзя строить легально.
Репутация — проверьте, работал ли застройщик с иностранцами, сколько объектов сдал, не срывал ли сроки. Компании вроде Pegasus, Lombok Land — на хорошем счету.
Due Diligence — просмотрите судебные дела, отзывы, доступную информацию о проектах. Желательно, чтобы их проверял юрист.
Финансовая прозрачность — запросите аудиторские отчёты хотя бы за 2–3 года. Если отказывают — красный флаг.

Сравнение двух стратегий инвестиций:

Лучшие районы для инвестиций на Бали

Не каждый уголок острова даст вам доходность в 14–18% годовых. Важно понимать, где реальный спрос, а где — красивые обещания упаковка без цифр.

Семиньяк — премиум-класс у океана

Это элитный район, где сконцентрированы дорогие виллы, бутики и рестораны уровня «дорого-богато». Именно сюда едут те, кто хочет отдыха «как в каталоге».

Убуд — экология, йога и тишина

Если вам ближе уединение, экотуризм и дух Бали — Убуд ваш вариант. Это не место для шумных тусовок, но зато отлично подходит для инвестиций с долгим горизонтом.

Чангу — столица цифровых кочевников

Самый динамично развивающийся район Бали, который уже называют «новым Семиньяком». Тут живут те, кто работает удалённо, тусуется, серфит и тратит деньги.

Получите инвестиционный прогноз стоимости квартиры и дохода от аренды

Узнаете какой будет стоимость через месяц, пол года, год несколько лет

Почему Бали — это надежно?

Когда речь идёт об инвестициях в другой стране, первое, что спрашивают — “а насколько это безопасно?”. С Бали всё просто: здесь не только красиво, но и стабильно, прозрачно и предсказуемо.

Во-первых, тут стабильная экономика. Туризм — главный драйвер роста, и он не проседает даже в непростые времена. К этому добавим развитие инфраструктуры — и получаем устойчивую модель, которая работает и на внутренний рынок, и на внешнего инвестора.

Во-вторых, юридическая база тут понятна и жёстко регулируется. Законы о недвижимости не оставляют пространства для “схем” — всё прописано, всё подтверждается документами. При желании можно выстроить покупку через компанию PT PMA или оформить долгосрочную аренду на 25–80 лет с полной защитой прав.

Ну и наконец, инфраструктура здесь давно перестала быть “азиатской экзотикой”. Новые дороги, стабильный интернет, международный аэропорт, частные клиники и школы — всё это уже работает. Бали не просто место для отдыха, а полноценная экосистема для жизни, бизнеса и инвестиций.

Готовы выбрать свой район?

Недвижимость — это не лотерея, а стратегия. Мы не гадаем на кофейной гуще, а анализируем рынок: где строят новые ЖК, какие районы растут в цене быстрее всего и где самая высокая ликвидность.

Но даже перспективный район не гарантирует удачной сделки, если выбрать не ту квартиру. Мы подбираем объекты с потенциалом роста стоимости, хорошей ликвидностью и без подвохов. Никаких «выгодных» предложений, где потом окажется, что у дома нет нормальных документов или сосед – ночной клуб.

Ну и финальный штрих — юридическая чистота. Мы проверяем все документы, анализируем историю объекта и следим, чтобы сделка прошла без скрытых рисков. В итоге у вас не просто квартира, а выгодный актив, который не принесёт проблем ни сейчас, ни в будущем.

Обращайтесь — подберём лучшие варианты без воды и маркетинговых сказок.

Получите каталог топ-5 комплексов для инвестиций

Оставьте свой номер телефона и мы вышлем
в мессенджер полный каталог со всей информацией.