Инвестиции в недвижимость Таиланда: почему это выгодно и как начать

Иногда хочется сменить не только обстановку, но и угол зрения. Не просто приехать на море в отпуск, а вложиться в то, что будет приносить доход и спокойствие. Недвижимость в Таиланде — как раз такой случай.

Когда-то Таиланд казался далёким: экзотика, буддийские храмы, манго с улицы. Сейчас — это страна, где стабильно растёт рынок недвижимости. Здесь по-прежнему дешёвое жильё по меркам крупных городов, понятные правила для иностранцев и доход от аренды круглый год.

Если эта мысль у вас уже появлялась — «а может, купить что-то у моря?» — давайте разложим всё по полочкам. Без спешки, но с деталями. Что здесь хорошего, где подвохи, как не растеряться на старте и выбрать подходящий район.

Где экзотика сочетается с доходностью

Низкий порог входа

Цены здесь не кусаются. Средняя стоимость квартиры для россиян — около $104 000. Хорошие объекты начинаются от $100–140 тысяч.

Для сравнения: квартира с двумя спальнями на Пхукете — $197,5 тыс., а в Бангкоке — уже $303 тыс. За квадрат в центре Бангкока просят около $3 576. Это в разы ниже, чем в Сингапуре ($20 000) или Гонконге ($32 000).

Вторичка быстро окупается. Новые проекты, особенно в Паттайе, дают 30–45% доходности за 2–2,5 года.

Легко получить визу

Обычно с визами у иностранцев много сложностей. В Таиланде — нет. Покупка недвижимости может упростить оформление долгосрочной визы.

Есть программа Elite Visa — с порогом от $300 000, но даже без неё инвесторам доступны резидентские льготы и разрешения на проживание и работу. Плюс: оплату всё чаще принимают в криптовалюте.

Эта страна как будто говорит: «Вы нам подходите — оставайтесь».

Аренда, которая не простаивает

После пандемии туристический поток восстановился — и рынок аренды взлетел. В Паттайе двухкомнатную квартиру сдают в среднем за $924 в месяц. В Бангкоке — ещё выше.

Квартиры у моря не простаивают. В Паттайе не хватает отелей, поэтому аренда работает круглый год. Доходность — 5–8% годовых, в премиум-сегменте доходит до 10%.

Россияне уже в тройке крупнейших инвесторов. Основная цель — арендный доход, и рынок под это подстраивается: проекты выходят с высокой ликвидностью и коротким сроком окупаемости.

Вопросы, которые задают чаще всего

Когда вы впервые задумываетесь о покупке недвижимости в другой стране, особенно такой экзотичной, как Таиланд, в голове сразу возникает десяток «а как же?..». И это нормально.

Чтобы вы не утонули в форумах и не заблудились в юридических деталях, собрали ответы на самые популярные вопросы

Можно ли иностранцам купить землю в Таиланде?

Если коротко — напрямую нельзя. Закон ограничивает покупку земли для иностранцев. Но есть обходные пути:

Долгосрочная аренда (лизхолд): можно оформить договор на 30 лет с правом продления. Это легально и массово используется, особенно для покупки вилл.
Через компанию: если вы открываете юрлицо с тайскими партнёрами, которые владеют не менее 51% акций, то ваша компания может владеть землёй.
Исключение для крупных инвесторов: если вы вкладываете от 40 млн бат (~$1,1 млн) в экономику Таиланда, вам могут разрешить купить 1 рая земли (примерно 0,16 га) — в Бангкоке, Паттайе или других муниципальных зонах.

Если речь идёт о покупке квартиры в кондоминиуме — проблем нет. Это один из самых прозрачных и простых вариантов, саму покупки можно оформить в полную собственность через фрихолд.

Какие документы нужны для покупки?

Список отличается в зависимости от объекта, но в общем виде выглядит так:

Паспорт с заверенным переводом.
Справка об отсутствии судимости (из вашей страны).
Подтверждение источника дохода: банковские выписки, налоговые декларации.
Для покупки земли через инвестиции — договор с государственным Инвестиционным советом (BOI) и подтверждение вложений.

Если покупаете квартиру, также понадобится документ, подтверждающий, что доля иностранных владельцев в комплексе не превышает 49% (это важное правило тайского законодательства).

Как проходит сделка? Нужно ли лететь в Таиланд?

Нет, необязательно. Сделку можно оформить удалённо через доверенность. Обычно процесс выглядит так:

Вы выбираете объект (с помощью агента или сами).
Проводится проверка документов (дью дилидженс).
Подписывается договор бронирования и вносится задаток.
Оформляется покупка (на ваше имя или на юрлицо) — можно через доверенность у нотариуса.
После полной оплаты вы получаете документы на собственность (чэнот) — их можно переслать вам DHL или получить при визите в Таиланд.

Есть ли налоги на недвижимость?

Да, но они гораздо ниже, по сравнению с европейскими или американскими рынками:

Transfer fee — 2% от оценочной стоимости (чаще всего делится между продавцом и покупателем).
Stamp duty — 0,5% (если продавец освобождён от налога на прибыль).
Налог на прирост капитала — до 35% (но чаще — меньше, особенно если вы не перепродаёте объект в первые 5 лет).

Нюансов много, особенно если вы покупаете через юрлицо или оформляете виллу. Лучше всё считать заранее и консультироваться со специалистом.

Как выбрать надежного застройщика?

Вот чек-лист, что нужно проверить:

Лицензии: проверьте, есть ли у проекта разрешение на строительство и экологическая экспертиза (EIA).
Репутация: крупные девелоперы — такие как Ananda, Sansiri, Origin — обычно сдают объекты вовремя и работают прозрачно.
История проектов: посмотрите, что уже построено, есть ли задержки, не было ли судебных споров (это можно проверить по открытым реестрам).
Финансовые документы: если покупаете объект на ранней стадии — запросите аудиторский отчёт за последние 2–3 года. Это покажет, насколько устойчив застройщик.

Многие хорошие девелоперы предлагают гарантированную доходность на этапе сдачи в аренду — это тоже можно учитывать при выборе.

Два типа инвестиций в недвижимость Таиланда

Долгосрочные инвестиции: игра вдолгую

Этот сценарий подойдет тем, кто готов подождать пару лет ради ощутимого роста капитала. Смысл такой: вы покупаете квартиру на раннем этапе строительства (чаще всего — на стадии котлована), а потом перепродаёте её после ввода в эксплуатацию. Рост цены здесь работает на вас. По данным рынка, за 2–3 года объект может подорожать на 30–45%, особенно если речь о курортных локациях. В премиальных сегментах — особенно в Бангкоке — цены доходят до $7,100–11,400 за м².

Краткосрочные инвестиции: сдавать и получать доход сразу

Если ждать не хочется, и вы ориентируетесь на быстрый ежемесячный доход, логика будет другая. Покупка квартиры в готовом проекте с управляющей компанией — это ваш способ сразу подключиться к арендному потоку. Большинство кондоминиумов тут можно купить во freehold — это полная форма собственности, без временных ограничений, и с регистрацией, понятной даже тем, кто в первый раз покупает недвижимость за рубежом. Именно такие объекты чаще всего выбирают иностранцы — и с юридической, и с инвестиционной точки зрения это самый «чистый» формат.

Почему Таиланд — это надежно?

Если вы уже вложились в недвижимость в России, Турции или ОАЭ, то знаете: одних пальм и закатов мало. Нужна понятная экономика, адекватное законодательство и инфраструктура, которая не разваливается через год. У Таиланда с этим — полный порядок.

Экономику не лихорадит

Таиланд стабильно растёт:

ВВП в 2024 году — плюс 2,8%. В 2025-м ожидается уже 3%. Туризм ожил, внутренний спрос тоже.
Туристов в 2024 приехало 38,5 млн, и они оставили 1,8 трлн бат. На 2025 прогноз — 40 миллионов гостей. Это постоянный спрос на аренду и сервис.
Инфляция — всего 1%, тогда как во многих странах скачет под 5–8%.
Центробанк действует аккуратно: ставка снижена до 2%, чтобы поддержать бизнес. Всё под контролем.

Если сравнивать с тем же Египтом или Филиппинами, Таиланд явно выигрывает.

Понятные законы

Для инвестора главное — чтобы не пришлось разбираться, кому сегодня принадлежит ваша квартира.

Иностранцы могут владеть недвижимостью на 100%, если это квартира в кондоминиуме с freehold-правом. Главное — чтобы иностранцев в комплексе было не больше 49%.
Все сборы понятны заранее: 2% transfer fee и 0,5% stamp duty. С 2025 появится ежегодный налог на имущество, но ставки обещают адекватные.
Документы — по делу: паспорт, справка об отсутствии судимости и подтверждение происхождения денег. Ничего экстраординарного.

Сделки оформляются официально, с контрактами и прозрачной регистрацией в Land Department.

Развитая инфраструктура

Проекты здесь не просто рисуют на рендерах — их реально строят.

В Бангкоке — две ветки метро: BTS (над землёй) и MRT (под землёй). Участки вдоль них дорожают быстрее остальных.
Аэропорты международные: в Бангкоке (Суварнабхуми) и на Пхукете. Перелёты — круглый год.

Для экспатов тут создаются все условия: цифровые визы, программы Smart City, налоговые послабления. Чем больше айтишников и креаторов приезжает, тем выше спрос на аренду.

Высокая ликвидность и понятный рынок

Недвижимость в Таиланде можно не только купить, но и продать без проблем — и не через год, а в нужный вам момент.

Среднее время экспозиции (продажи) объекта — от 1 до 4 месяцев, особенно в популярных локациях: Бангкок, Пхукет, Паттайя. При этом рынок не перегрет: средняя цена за квадрат в кондо — около $3 000, что всё ещё выгоднее Дубая или даже Стамбула.

Где именно покупать? Три района, которые не подведут

Окей, вы решили инвестировать. Но Таиланд — не деревня на пять домов. Тут и небоскребы, и виллы, и курорты, где недвижимость исчезает с рынка быстрее, чем кокосы на пляже.

Чтобы не распыляться, разбираем три локации, которые стабильно в топе у инвесторов — по ценам, доходности и типу спроса.

Бангкок — для тех, кто делает ставку на стабильность

Это район про деловые кварталы, университеты и поток экспатов. Здесь востребована аренда на долгосрок, особенно среди специалистов, студентов и айтишников. Популярные районы для сдачи в аренду: Сукхумвит, Сатхон, Ари. Тут легко найти арендатора и не зависеть от сезона.

Пхукет — если душа просит солнца и премиума

Пхукет — это про море, горы и виллы с панорамными бассейнами. А ещё — про туризм, который приносит по 10 миллионов человек в год. И каждый из них где-то должен жить.

Паттайя — если хотите максимум выгоды на входе

Паттайя — это компромисс между доступной ценой и высокой ликвидностью. Не такой дорогой, как Пхукет, но с отличной инфраструктурой и постоянным спросом. Если вы хотите зайти с меньшей суммой, но при этом быстро выйти на доход — Паттайя отличный вариант.

Получите инвестиционный прогноз стоимости квартиры и дохода от аренды

Узнаете какой будет стоимость через месяц, пол года, год несколько лет

От пляжа к доходу

Как и в любой другой инвестиции, здесь важно точно понимать, что вы хотите получить от своей покупки: долгосрочный рост капитала или быстрый доход от аренды. Таиланд предлагает оба варианта — от приобретения на стадии строительства с перспективой перепродажи до готовых объектов для сдачи в аренду.

Не забывайте, что правильный выбор локации и проверка застройщика могут сыграть ключевую роль в успехе вашей инвестиции. Учитывая всё это, Таиланд становится идеальным выбором для тех, кто хочет сделать умное вложение и наслаждаться доходом и красивыми видами, не переживая за стабильность рынка.

Готовы выбрать свой район?

Недвижимость — это не лотерея, а стратегия. Мы не гадаем на кофейной гуще, а анализируем рынок: где строят новые ЖК, какие районы растут в цене быстрее всего и где самая высокая ликвидность.

Но даже перспективный район не гарантирует удачной сделки, если выбрать не ту квартиру. Мы подбираем объекты с потенциалом роста стоимости, хорошей ликвидностью и без подвохов. Никаких «выгодных» предложений, где потом окажется, что у дома нет нормальных документов или сосед – ночной клуб.

Ну и финальный штрих — юридическая чистота. Мы проверяем все документы, анализируем историю объекта и следим, чтобы сделка прошла без скрытых рисков. В итоге у вас не просто квартира, а выгодный актив, который не принесёт проблем ни сейчас, ни в будущем.

Обращайтесь — подберём лучшие варианты без воды и маркетинговых сказок.

Получите каталог топ-5 комплексов для инвестиций

Оставьте свой номер телефона и мы вышлем
в мессенджер полный каталог со всей информацией.